菏泽房产网10月楼市月报

导语:

正视问题并及时调整才能找到出路!

因为国庆节和集中签约的加持,大部分项目都沉浸在“丰收”的气氛里,但10月份的新销量也是乏力,经历了一段国庆期间的繁荣后,其余时间的销量有些惨淡,可算得上是有些“寒意”来袭。

今年7月-10月的销量逐渐走低,这把菏泽现有购买力不足的问题又一次放大开来:部分成交价在5500-6000元区间的项目销量在“寒风”中逆势而上,大部分6500-7500元区间的项目销量出现明显的下滑情况!

老城区、中心城区、东南区域皆出现了销量下滑的现象,而性价比较高的北区和整体价格较低的西区却迎头而上出现回暖。

这说明:菏泽房地产市场需求是持续存在的,但现有购买力着实不足是最大的问题!

网上成交量与调盘成交量

7月备案统计

  • 备案套数 : 1712套
  • 备案面积 : 100190.19平米
  • 商业备案套数 : 144套
  • 商业备案面积 : 11243.32平米
  • 住宅备案套数 : 651套
  • 住宅备案面积 : 129118.40平米

8月备案统计

  • 备案套数 : 2836套
  • 备案面积 : 257749.25平米
  • 商业备案套数 : 265套
  • 商业备案面积 : 16537平米
  • 住宅备案套数 : 1819套
  • 住宅备案面积 : 227515.57平米

9月备案统计

  • 备案套数 : 2714套
  • 备案面积 : 230669.27平米
  • 商业备案套数 : 240套
  • 商业备案面积 : 14021.61平米
  • 住宅备案套数 : 1660套
  • 住宅备案面积 : 205179.21平米

10月备案统计

  • 备案套数 : 2765套
  • 备案面积 : 235323.45平米
  • 商业备案套数 : 242套
  • 商业备案面积 : 14150.05平米
  • 住宅备案套数 : 1695套
  • 住宅备案面积 : 209456.75平米

据菏泽房产网统计10月共有19家项目的8476套房源取得预售证件,达到了1055103.51 ㎡ 的一个体量。

但10月的房源网络备案数仅为2765套,223606.8㎡,单从套数上来看,10月房源入市与10月的真实成交还是有很大的差别。

单从上述数据中计算,平均去化率最多在35%左右。 因为网络数据滞后的原因,这些并不能反应菏泽楼市的真实情况!

但我们在市场上实际调研发现,大部分项目新推房源的当月去化不尽人意,去化率约在35%-40%左右,这倒是与网络统计相差不多。

接下来是我们调盘的一些大体数据(城区50家项目样本): 

这个10月,各大项目都在忙着签约备案回款,表面看似其乐融融收获颇丰但实则危机四伏! 虽然大家都开始回款,但10月的新销量却后继无力,虽有国庆节的加持,但各项目的日子并不是特别好过! 存在一大批“9月销量=国庆销量=10月销量”的项目,除了国庆期间,整个10月几乎没有太大变化。

整个10月(仅针对菏泽房产网的城区50家项目样本):

销量上升区域:

北城区得益于目前它的高性价比,平销样本项目销售区间在40-70套/月(环比9月销量稍有上升),其中有3个样本纯新项目新推去化达到85%以上(首推定价低、产品适用人群广)

西部城区调盘样本项目销售区间在30-50套/月,其中有4家项目销量在80-100套/月(新推产品、优惠政策吸引)。

销量下滑区域

老城区调盘项目销售区间在30-60套/月(环比9月销量下滑),其中有1家项目这个月勉强到达100套大关(环比9月销量下滑),部分项目更是20套/月的大关都没触碰到(定价过高)。

中心城区调盘样本项目销售区间在40-80套/月(环比9月销量下滑),有个别定位出错的项目销量为10套/月(定价过高)。

东南城区调盘样本项目销售区间在20-40套/月,3家项目销量在60-80套/月(地段优势、产品优势、优惠政策)。

以上数据仅针对菏泽房产网所调取的城区50家项目样本之内。 

总结:在现有的情况下,菏泽购买力缺乏的弊端被逐渐放大! 这从低价楼盘的去化和普通楼盘的去化对比中可以看出;也可以从价格稍低的北区、西区与其它区域的销量对比中看出。 就10月的销量而言,市场若不及时做出调整,预计在2018年仅剩的两个月里去化也不会有太大的变化。

10月房价一览

在均价方面,十月菏泽新房成交均价为6239元/㎡ 较九月上涨6.34%;菏泽二手房交易均价突破7000元大关来到了7073元/㎡ 较九月上涨14.12%。项目最新报价/㎡(仅供参考)

6000元以下/㎡档次住宅
青禾源:4800元
国开学府:高层4800元 洋房5500元
舜馨苑:4900元
华堂居:5200元
天华国际:高层5500元 小高6000元
国璟府:高层5500元 洋房6500元
天华公馆:高层5600元 多层6600元
冠泽海棠湾:小高5600元 洋房6300元
中华佳苑:5600元
龙田府邸:5600元
天悦府:5600元
学林嘉苑:5800元
皇家学府:5800元
剑桥学府:高层5800元 多层6900元
中达逸景花园:小高5800元 洋房6600元
中达诚府:5900元
中南花城:5900元
中达紫荆花园:5900元
6000-6900元/㎡档次住宅
将军苑:6000元
曹州名郡:6000元
星月绿城:6000元
金域澜湾:6000元
水榭花都:6000元
匹克花园:6000元
阅城国际名城:6000元
东盛公园印象:6000元
中达逸景广场:6000元
城投水发天香府:6000元
金都华府中央城:6000元
中铭金沙湾:高层6000元 小高7000元 多层7800元
华瑞紫云台:期房6000元 现房6200元
绿地理想城:高层6100元 洋房7500元
信友天润府:高层6200元 洋房8000元
嘉利学府:6200元
菏建东城国际:6200元
天华长城公馆:6200元
中达宜居荷苑:6200元
凯兴天下:高层6300元 洋房7100元
铁投荣华府:高层6300元 洋房7500元
华地翡翠公园:高层6500元 洋房7500元
御河丹城:6500元
京九馨港:6500元
翰林华庭:6500元
东方名城:6500元
君临华府:6600元
亿联康城:6600元
名门世都:6700元
万象广场:6700元
国色天香:6700元
万家新城:6800元
中华世纪城:6800元
中北新都心:6800元
绿地花都国际:6800元
名门世家:高层6800元 小高7200元
菏建华泰嘉园:6900元
瑞海国府大院:6900元

7000元-7900元/㎡档次住宅
翰林豪庭:7000元
华夏幸福城:7200元
锦绣嘉园:7200元
龙翔中央檀府:7300元
名仕豪庭:7300元
中达广场:7400元
建邦中央公园:7400元
润泽中心之城:7400元
华侨城:7500元
赵王御府:7500元
鲁商凤凰城:7500元
恒祥彩虹城:7500元
新洲欧洲城:7500元
融邦中山苑:7600元
菏泽富力城:7600元
中达御园:7800元
亿联时代奥城:7900元
菏泽万达广场:7900元
格兰云天:7900元
8000元㎡以上档次住宅
东盛壹号学府:8200元
菏泽中心:8500元
菏泽碧桂园:8800元
曹州毛胡同:9000元
目前我们统计了到了上述79个菏泽城区已有参考价格的住宅项目
其中6000元以下的项目共18个
6000元-6900元的项目共38个
7000元-7900元的项目共19个
8000元以上的项目共4个
其余还有大约30家左右的新项目暂未推出房价信息
对比9月
18家项目上调了报价
5家项目下调了报价
整体呈上涨趋势~

10月份土地成交及棚改信息

截止到10月31日,菏泽市区本年已完成土地供应71宗,供应土地面积677万㎡;城区共计成交66宗,成交土地面积635.67万㎡。 10月26日,菏泽国土资源局发布了城区15宗商住地块集中成交的信息,共计成交约120公顷土地(约1800亩) 详情如下:

  • 宗地编号:2018-10
  • 地块位置:开发区长城路以南,碧桂园项目用地以东,大学路以北,桂陵路以西
  • 土地用途:其他普通商品住房
  • 用地土地面积(公顷):11.08373=166.25595亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):52869.3921 (318万/亩)
  • 受让单位:菏泽市城建碧桂园房地产开发有限公司、菏泽城建置业有限公司、郑州滨水置业有限公司
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  • 宗地编号:2018-59
  • 地块位置:开发区纬二路以南、规划道路以西、纬三路以北、人民路以东 土地用途其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷)6.76315=101.44725亩
  • 出让年限居住70年、商服40年
  • 成交价(万元)30434.175(300万/亩)
  • 受让单位:菏泽市富力房地产开发有限公司
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  • 宗地编号:2018-61
  • 地块位置:高新区昆明路、牡丹区人民法院以西,八一路、牡丹区人民法院、变电站以北,银川路以东, 民泰社区周庄自然村以南
  • 土地用途:其他普通商品住房
  • 用地土地面积(公顷):13.600812=204.01218亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):32641.9488(160万/亩)
  • 受让单位:菏泽市御府置业有限公司
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  • 宗地编号:2018-62
  • 地块位置:高新区昆明路以西,红玉路以北,银川路以东,鹤福食品有限公司、恒泰油嘴油泵有限公司以南
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):9.41314=141.1971亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):21179.565(150万/亩)
  • 受让单位:菏泽中融实业有限公司
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  • 宗地编号:2018-63
  • 地块位置:牡丹区长江路以南、成阳路以西、拟出让地块以北、水晶城项目以东
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):2.3481=35.2215亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):10601.6715(301万/亩)
  • 受让单位:菏泽荣华城市建设有限公司
  •  
  • 宗地编号:2018-64
  • 地块位置:牡丹区成阳路以西、五屯路以北、水晶城项目以东、拟出让地块以南
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):6.1752=92.628亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):28529.424(308万/亩)
  • 受让单位:菏泽荣华城市建设有限公司
  •  
  • 宗地编号:2018-65
  • 地块位置:牡丹区西城办事处重庆路以东、规划支路以南、规划支路以西、规划行政办公用地以北
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):1.834124=27.51186亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):8363.6054(304万/亩)
  • 受让单位:菏泽嘉利置业有限公司
  •  
  • 宗地编号:2018-66
  • 地块位置:牡丹区西城办事处规划沟渠以南、贵阳路以西、规划支路以东、八一路和颐和家园小区以北
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):6.880536=103.20804亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年 成交价(万元):31375.2442(304万/亩)
  • 受让单位:菏泽嘉利置业有限公司
  • 宗地编号:2018-67
  • 地块位置:牡丹区西城办事处八一路以北、贵阳路以东、集体建设用地以南、大堤以西
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):5.584946=83.77419亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年 成交价(万元):25467.3538(304万/亩)
  • 受让单位:菏泽嘉利置业有限公司
  •  
  • 宗地编号:2018-68
  • 地块位置:牡丹区北城办事处黄河路以南、西安路以东、康庄路以北、规划支路以西
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):13.43357=201.50355亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):62063.0934(308万/亩)
  • 受让单位:菏泽市云翔房地产开发有限公司
  •  
  • 宗地编号:2018-69
  • 地块位置:牡丹区西城办事处黄河路以南、重庆路以东、规划支路以北、规划沟渠以西
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):7.478067=112.171005亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):37577.2867(335万/亩)
  • 受让单位:山东慧聪置业有限公司
  •  
  • 宗地编号:2018-70
  • 地块位置:牡丹区西城办事处规划支路以南、睿鹰嘉园以东、规划四支路以西、睿鹰嘉园以北
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):0.599599=8.993985亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):3012.985(335万/亩)
  • 受让单位:山东慧聪置业有限公司
  •  
  • 宗地编号:2018-71
  • 地块位置:高新区万福办事处毛庄北路以北、陈庄西路以西、北外环路以南、规划道路以东
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):12.6066=189.099亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):49165.74(260万/亩)
  • 受让单位:菏泽高新城市建设投资有限公司
  •  
  • 宗地编号:2018-72
  • 地块位置:高新区万福办事处,东方红西街以北、杨营路以东、龙泉社区孟庄自然村以南、菏泽鹏翔文具有限公司以西
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):4.1394=62.091亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年 成交价(万元):14280.93(230万/亩)
  • 受让单位:菏泽高新城市建设投资有限公司
  •  
  • 宗地编号:2018-73
  • 地块位置:高新区中华路以南,东方红西街以西,红玉路以北,规划沟渠以东
  • 土地用途:其他普通商品住房用地
  • 土地面积(公顷):16.7611=251.4165亩
  • 出让年限:居住70年、商服40年
  • 成交价(万元):49780.467(198万/亩)
  • 受让单位:中铁置业集团菏泽有限公司

此次成交的地块中绝大部分的楼面价在1300-1800元/㎡,其中61、62两宗高新区地块楼面价在900-1000元/㎡。

棚改信息

  • 1、 大成庄地块、学院变电站地块控制性详细规划方案发布 大成庄地块:地块位于长城路以南、郭楼东路以西、黄河路以北、桂陵路以东,用地面积约96.5公顷(1447.6亩)同意地块控制性 详细规划,片区内二类居住用地、商服用地,容积率≤2. 5,建筑密度≤25%,绿地率≥30%。 学院变电站地块:地块位于长城路以南、牡丹路以西,用地面积约0.36公顷(5.5亩)。同意将地块用地性质由高等院校用地调整为供电用地。
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  • 2、 李庄片区二期拆迁启动
  • 签订协议期限为:2018年10月7日-10月16日。 征收范围:青年北路以东、清华园及大学嘉园以南、牡丹路以西、牡丹区2017-3号地块一期以北。
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  • 3、 百花公园将建设防空专业队及物资库 10月10日,菏泽市规划局官网发布了《菏泽市规划局关于菏泽市百花广场防空专业队及物资库工程项目选址的批前公示》,菏泽市百 花广场防空专业队及物资库工程项目位于牡丹路以东、中华路以南、大堤以西以北,拟用地面积约1.5公顷,拟建设规模约28862平方米。
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  • 4、 2017-1号地块(二期)启动征收
  • 征收范围:牡丹路以东,中华路以南,2017-1号地块一期以西、洙水河以北(以规划部门划定的征收红线为准)。签订征收补偿协议期限:2018年10月10日至10月16日。
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  • 5、曹州牡丹园即将提升改造,打造菏泽首个5A级景区 10月10日山东美晨生态环境股份有限公司全资子公司与菏泽市人民政府签署合作框架协议根据协议内容显示为提高菏泽市的城市知名度、美誉度,推进文旅产业发展,做强做大牡丹产业以“国际一流、中国首选的花卉(牡丹)旅游目的地”为目标共同打造曹州牡丹园项目 。
  • 6、 青年路(中华路至长江路)建成通车 10月16日,青年路(中华路至长江路)通车,青年路南延段(中华路至长江路)全长950米,宽36米,双向四车道,与牡丹路平行, 其中新建一座洙水河桥。这段路建成通车后可以极大地方便周边居民出行,缓解牡丹路拥堵状况。 
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  • 7、2017-29#地块启动征收,涉及拆迁居民800余户 10月20日,菏泽市牡丹区人民政府发布《关于牡丹区2017—29号地块房屋征收决定书》,对牡丹区2017—29号地块范围内国有土地上的房屋进行征收,牡丹区2017—29号地块签订征收补偿协议期限为2018年10月30日至2018年11月8日; 征收范围为陈庄西路以东、 泰山路以南、西安路以西、规划大学路以北。本项目共涉及拆迁居民800余户,为满足现居民生活定于原址回迁,项目总建筑面积54万平 方米,其中安置区15万平方米,内有别墅、高层洋房及大型幼儿园及配套商业,小区内增加规划主遒路两条直接市政主干道。
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  • 8、 鲁南高铁陈集段征收启动,涉及桶子河、常店两个村共874户 10月21日上午,鲁南高铁陈集段征地拆迁指挥部成立。征地拆迁涉及桶子河、常店两个村,874户、2677人,约1500院落,截至22 号中午共丈量680处院落,完成任务总数45. 3%。

政策

宏观政策环境

央行:下调人民币存款准备金率1个百分点 2018年10月15日,央行正式下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资 银行人民币存款准备金率1个百分点。 这是央行今年以来的第四次降准,此前三次分別在今年的1月、4月、6月,算上这次的降准,央行今年已经累计 下调法定存款准备金率2.5个百分点。 共计释放资金约1.2万亿元。 

评:近几年M2增速持续走低,应对国际贸易冲突,降准更多是稳定市场经济,为国际贸易对冲增加®码,而对于房 地产市场来讲,影响远没有想象的那么大,即便有积极的影响,最终能落实到3/4线城市的份额也会少很多. 同时仅从降准并不能根本解决刚需客的资金需求,毕竟投资客撤离市场,刚需客买房更看重的是首付比例和贷款利率。

国常会:房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策 10月8曰,国务院常务会议明确,要严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、 林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。 住房和城乡建设部相关负责人强调,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚 改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。 

评:15年开始的全国范围的棚改,依靠货币安置,确实去化了很大一部分分库存。尤其是一些人口外流、缺乏支柱产 业的3/4线城市是其中最大的一批收益者。靠棚改托底房地产、房地产带动经济提升,城市产业升级,也救了一批开 发商,市场短期供不应求,但是伴随开发的集中爆置,必然带来下一轮库存高企。随着棚改效应减退、货币化安置 的取消,未来为之买单的只能是后进的开发企业和消费者。 

新华社:决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃 10月29日,新华社发文称,种种政策表明,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的"花 拳绣腿","房住不炒"定位正在从各方面得到进一步落实。政策"说话〃,对引导和稳定房价预期起着关键作用, 把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形,让有些地方寄予房价"再飞一会儿"的希望迅速冰冻。同一天,住建 部曰前公布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》表示,加快建立和完善房地产市场平稳健康 发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度。保持调控政策连续性稳定性,落实地方主体责任。坚持因城施策, 促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳运行。 

评:结合国际经济环境,以及10月下旬国务院和央行对于民营企业的种种举措(设立民营企业债券的•融资支持工具、贷款等),我们可以清晰的意识到,在目前经济下行的大环境中,至少短期内中央的政策都是在为了提振民营经济 做努力,而依托房地产拉动经济,至少短期内不是主要工作,因为房贷利率还没有松动迹象 。

城市发展

10月12日,菏泽市规划局发布《菏泽市城市总体规划(2018—2035年)》(草案)公示和意见征集。

内容包括:规划期限、规划层次、总人口及城镇化水平预测、市域城镇体系规划(四个等级、六大类、"一心多轴网 络化〃的市域城镇空间结构)、市域综合交通系统规划(包括铁路系统:规划新建菏徐铁路、菏兰铁路(新石-陇海 铁路连接线),远景预留菏泽至濮阳、菏泽至徐州高速铁路通道。规划S座高铁站。新建成武、单县2座普铁站。公 路系统三纵四横一联〃高速公路网)等内容。

 

 

魏海华府小区(恒大华府)批后公示

项目活动一览

9月

天华国际

9月1日

选房:3#、6#、18#约300余套

光明·御河丹城

9月1日

加推:14#、29#楼

中达广场

9月2日

开盘:B8#楼公寓

状元里

9月8日

项目入市

绿地·理想城

9月9日

4栋洋房开盘选房

万达广场

9月11日

加推最后一期小金铺50席

光明·御河丹城

9月15日

14#、29#楼开盘

悦海·京九馨港

9月16日

营销中心开放

曹州毛胡同

9月16日

临时接待中心开放

将军苑

9月19日

新推四期9#楼王

名门世都

9月20日

加推内部房源

瑞海·国府大院

9月

加推计划:11#、12#楼

中北西城一品

9月22日

营销中心开放

陕西建工集团

9月27日

陕西建工集团菏泽开发区两大房产项目双盘奠基开工

菏泽富力城

9月28日

加推房源(具体信息暂且不明)

10月

建邦·中央公园

10月1日

营销中心开放

嘉利学府

10月4日

营销中心开放

中达宜居置业

10月11日

中达宜居置业与菏泽市中医医院签约

龙翔·中央檀府

10月13日

开盘

东盛·公园印象

10月20日左右

推送2#楼王

中丞·玖璋台

10月20日

城市展厅开放

嘉利学府

10月20日

项目品鉴会

名门世都

10月21日

小户型3#开盘

曹州名郡

10月21日

加推11#高层住宅

金域澜湾

10月21日

加推7#水岸新品

东盛·公园印象

10月25日

牡丹区实验小学签约

万达广场

10月27日

4#、19#选房

将军苑

10月27日

三期车位发售,四期9#开启预约,三期沿街商铺面市

水榭花都

10月28日

圣景水榭花都•上海亚朵•上海发联签约仪式

华地翡翠公园

10月28日

产品解析会

天润府

10月

加推27#、32#、38#、39#

国府大院

10月

12#、20#加推

状元里

10月

项目入市