菏泽房产网8月楼市月报

导语:

8月,作为"金九银十"的前奏,业界一向将8月列入楼市销售"平缓期"~

但8月已挥手作别,菏泽以往的“金九银十”能否再续风光?已经来临的九月能否”金光闪耀”?

据我们的调研数据来看:这个“金九银十”注定只属于小部分明星项目,大部分的普通项目更需要注意“加衣防寒”。

除了菏泽一些明星楼盘之外,其余项目成交皆遇到“腰斩”式的下降,个别项目更是有个位数的销售量出现,它们将会加大优惠已促进成交量的上升~

8月,菏泽城区共计成交14幅居住商服用地与6块工业用地和1块公共设施用地,其中居住商服用地的楼面价大部分低于市场平均值,这表明在市场整体预期走弱的阶段,三四线城市在本轮地市高热过去后可能重新迎来低温期。

在项目动向方面,因受到本地严查政策和新一轮停工令下达的影响,各大项目都力争全力动工、早拿预售、早日回款。纯新项目也加大了蓄客力度,各种暖场和下乡活动应接不暇。菏泽市场后期走向如何,让我们坐看端详~

网上成交量与调盘成交量

这个8月,首次公开选房的新楼盘去化率喜人,平均去化皆能达到80%-90%左右!这与他们首次定价亲民务实有着很大的关系,目前普通项目月均销量维持在30-50套左右;热点项目月均销量维持在100-200套左右;还有一些的项目月均销量在跌破个位数急需调整!

6月备案统计

  • 备案套数 : 1184套
  • 备案面积 : 100190.19平米
  • 商业备案套数 : 87套
  • 商业备案面积 : 6282.79平米
  • 住宅备案套数 : 651套
  • 住宅备案面积 : 78882.08平米

7月备案统计

  • 备案套数 : 1712套
  • 备案面积 : 100190.19平米
  • 商业备案套数 : 144套
  • 商业备案面积 : 11243.32平米
  • 住宅备案套数 : 651套
  • 住宅备案面积 : 129118.40平米

8月备案统计

  • 备案套数 : 2836套
  • 备案面积 : 257749.25平米
  • 商业备案套数 : 265套
  • 商业备案面积 : 16537平米
  • 住宅备案套数 : 1819套
  • 住宅备案面积 : 227515.57平米

8月房价一览

8月住宅房价/㎡(网络均价仅供参考)

6000元以下/㎡档次住宅
青禾源:4800元
华堂居:4800元
舜馨苑:5100元
河畔清华:5200元
天华公馆:5600元
绿地理想城:高层5600元 洋房6600元
冠泽海棠湾:小高层5500元 洋房6000元
中达逸景花园:小高层5600元 洋房6800元
中华佳苑:5700元
龙田府邸:5700元
天华国际:5700元
天悦府:5800元
学林嘉苑:5800元
曹州名郡:5800元
中南花城:5800元
中达绿城江南里:5800元起
剑桥学府:高层5800元 多层6900元
城投水发天香府:5900元
中达紫荆花园:5900元
中达诚府:5900元
6000-6900元/㎡档次住宅
星月绿城:6000元
皇家学府:6000元
锦绣豪庭:6000元
嘉利学府:6000元
翰林华庭:6000元
水榭花都:6000元
阅城国际名城:6000元
东盛公园印象:6000元
凯兴天下:高层6000元 洋房7100元
时代华侨城:高层6000元 洋房7700元
菏建东城国际:6100元
金域澜湾:6100元
将军苑:6200元
天华长城公馆:6200元
中达宜居荷苑:6200元
金都华府:6300元
华瑞紫云台:6300元
御河丹城:高层6300元 洋房9500元
万家新城:6400元
亿联康城:6400元
铁投荣华府:6400元
匹克花园:6500元
东方名城:6500元
君临华府:6500元
中铭金沙湾:小高层6500元 多层7500元
中达逸景广场:6700元
绿地花都国际:6700元
名门世都:6700元
国色天香:6800元
菏建华泰嘉园:6800元
瑞海国府大院:6900元
中北新都心:6900元
锦绣鹏程:6900元
7000元-7900元/㎡档次住宅
唐乡:7000元
名仕豪庭:7200元
名门世家:7200元
赵王御府:7000元
翰林豪庭:7000元
龙翔中央檀府:7200元
恒祥彩虹城:7200元
龙翔中央檀府:7200元
华夏幸福城:高层7200元 小高8500元
鲁商凤凰城:期房7300元 现房8600元
建邦中央公园:7300元
中华世纪城:7300元
锦绣嘉园:7300元
中达广场:7400元
菏泽富力城:7500元
新洲欧洲城:7500元
融邦中山苑:7600元
润泽中心之城:7600元
中达御园:7800元
东盛壹号学府:7800元
8000元㎡以上档次住宅
亿联时代奥城:8000元
菏泽中心:8300元
菏泽万达广场:8500元
曹州毛胡同:9000元
菏泽碧桂园:9500元

8月成交地块一览

8月20日,菏泽市国土资源局公示了《菏泽市国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示(2018-004号)》 此次,城区共计成交14幅居住、商服用地;本次成交的14幅土地中,2幅为在建项目的二期用地、2幅为在建项目重走程序、2幅为鲁商储备新项目、2幅为城投金地·天香墅,除此之外,剩余6幅地块均由菏泽正邦置业有限公司摘得。

各个地块单价/亩

  • 2016-17地块:325万/亩
  • 2018-45地块:248万/亩
  • 2018-46地块:300万/亩
  • 2018-47地块:300万/亩
  • 2018-48地块:460万/亩
  • 2018-49地块:310万/亩
  • 2018-50地块:340万/亩
  • 2018-51地块:340万/亩
  • 2018-52地块:360万/亩
  • 2018-53地块:360万/亩
  • 2018-54地块:380万/亩
  • 2018-55地块:160万/亩
  • 2018-56地块:160万/亩
  • 2018-57地块:160万/亩

各个地块楼面价/㎡

按最高容积率计算(楼面价计算方法:出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积;最大建筑面积受政府批准的容积率控制):

  • 2016-17地块楼面价:1548元/㎡(政府允许最大3.15容积率)
  • 2018-45地块楼面价:1550元/㎡(政府允许最大2.4容积率)
  • 2018-46地块楼面价:3000元/㎡(政府允许最大1.5容积率)
  • 2018-47地块楼面价:1500元/㎡(政府允许最大3.0容积率)
  • 2018-48地块楼面价:1438元/㎡(政府允许最大4.8容积率)
  • 2018-49地块楼面价:1550元/㎡(政府允许最大3.0容积率)
  • 2018-50地块楼面价:1821元/㎡(政府允许最大2.8容积率)
  • 2018-51地块楼面价:1821元/㎡(政府允许最大2.8容积率)
  • 2018-52地块楼面价:1800元/㎡(政府允许最大3.0容积率)
  • 2018-53地块楼面价:1800元/㎡(政府允许最大3.0容积率)
  • 2018-54地块楼面价:1900元/㎡(政府允许最大3.0容积率)
  • 2018-55地块楼面价:1600元/㎡(政府允许最大1.5容积率)
  • 2018-56地块楼面价:1600元/㎡(政府允许最大1.5容积率)
  • 2018-57地块楼面价:1600元/㎡(政府允许最大1.5容积率)

综上所述:

  • 一个地块的地价和容积率决定房价,因为一个城市的建安费和其他费用大同小异,基本可以通过楼面价计算出大约的成本价格! 从楼面价来看:除了曹州毛胡同的3000元/㎡的楼面价格(但曹州毛胡同是最高不超过9层的高端住宅项目)。 2018-50和2018-51地块的天香墅属于城投在北部的一个定位的中高端项目,楼面价1821元/㎡偏高一些。 2018-53和2018-54地块的鲁商储备项目也会走上鲁商凤凰城的老路子,定位中高端,楼面价也是1800元/㎡和1900元/㎡! 其余的楼面价均处于菏泽的平均水平(1600元/㎡)以及之下的,未来定价自然不会高!

此外菏泽市区八月还成交了6块工业用地和1块公共设施用地

山东17地市土拍数据

  • 统计来源:中国土地市场网
  • 土地用途:住宅及商业用地
  • 统计时间:2018.08.01-08.31
  • 总体而言,相比7月份土拍数据,8月份山东17地市土拍“秋意”明显!开发企业也已回归理性。
  • 菏泽1-7月份共流拍9宗土地
  • 全国第二

政策

8月,住建部重申坚决遏制投机炒房,短期调控政策仍从紧执行,但整体市场供求相对平稳。

全国地产资讯

  • 本月,住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。约谈要求,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。住建部:今年全国棚改新开工580万套。1-7月,已开工407万套,占年度目标任务的70%,完成投资9900多亿元。公开数据显示,我国棚户区改造于2013年后提速,2015年进入实质性攻坚阶段并进行棚改货币化。
  • 央行:近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力。棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,应适时考虑退出。
  • 国家统计局:2018年1-7月,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点;房地产开发企业房屋施工面积728593万平方米,同比增长3.0%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。
  • 国家统计局:房价、房贷利率全国双双普涨,19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍;银行首套房贷款平均利率最高为基准1.234倍;工农中建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮15.7%水平。
  • 银监会:本月,多地信托公司收到监管部门窗口指导,要求全面暂停新增房地产信托业务。经核实,福建、浙江、陕西、天津自上周开始陆续接到了窗口指导。目前银监会的举措,进一步收紧了地产方面的融资。

山东地产资讯

  • 省住建厅:根据省住建厅等九部门通知,本月底前,房地产企业、中介机构要落实服务承诺制,购房者依法依规自愿选择使用公积金贷款、商业贷款及全款三种支付方式,房企不能违法违规干预,并做好配合服务工作;中介代办贷款、不动产登记等服务,另行签订合同明确服务内容和收费标准。
  • 省城镇化工作领导小组:山东近日印发实施济南都市圈和烟威、东滨、临日、济枣菏都市圈规划,开展青岛都市圈发展战略研究,打造“两圈四区”总体格局。强化济南、青岛、烟台新旧动能转换的“三核引领”作用,优化行政区划和功能布局,促进城市群发展。
  • 济南市建委:9月3日,济南市建委下发《关于进一步改善营商环境优化工程建设项目施工许可环节办理的通知》,改善营商环境,优化工程建设项目施工许可环节:实行并联办理;精简审批要件;优化审批流程;实行告知承诺制;压缩办理时限。

山东重大城市商品房销售数据

  • 青岛
  • 据统计,8月份青岛市新房成交套数为14209套,新房成交面积为1545429.93㎡,其中住宅成交套数为11544套,成交面积为1321569.64㎡。
  • 济南
  • 据统计,8月份济南新房挂牌均价为16701元/㎡,二手房挂牌均价17880元/㎡。8月份济南商品房总共成交12379套,其中住宅成交6873套,占比56%,9月济南楼市预计8盘将开。
  • 潍坊
  • 据统计,8月份潍坊市市区共6项目开盘,涵盖高层、小高层及多层洋房等多业态800套房源推出,潍坊市内六区8月房价为7632元/㎡。本月潍城区及经开区房价上涨,其他区域环比下跌,其中经开区房价涨幅最高,达到2.57%。
  • 烟台
  • 据统计,8月份烟台市六区商品房共成交6992套,环比上涨14.8%,同比去年上涨33.8%;成交均价8946元/㎡,环比下降19.7%,同比去年上涨15.1%。
  • 泰安
  • 据统计,8月份泰安共计网签1785套住宅,环比上月下滑38.7%,成交面积为220672.07㎡,环比上月下滑38%,成交均价约为8254.25元/㎡,环比上月下降4.4%。整体来看,8月份泰安住宅成交均价处于稳定的趋势。

后记

  • 据“国民安居指数”显示,今年8月份购房者信心指数为101.4,环比上涨1.2%,是连降三个月后的首次反弹。“62.9%的购房者认为短期内房价稳定,并不急于在“金九银十”出手,愿意花时间挑选更适合自己的房源。

项目活动一览

8月

水榭花都

8月3日

开启预约:二期

菏泽富力城

8月12日

选房:B区5栋住宅

国璟府

8月18日

产品发布会

天华公馆

8月22日

加推:5#、6#、11#、14#

名门世都

8月24日

选房:15#洋房

中南花城

8月26日

开盘选房:49#

华地翡翠公园

8月26日

售楼处开放

中北新都心

8月26日

二期预约:4号地1#、2#、3#

绿地理想城

8月28日

正式售楼处开放

天润府

8月28日

选房:1#、2#、12#、18#、19#、21#、26#、31#、37#

名门世都

8月28日

开盘:全部房源

菏泽万达广场

8月31日

加推:14#、15#

9月

天华国际

9月1日

选房:3#、6#、18#约300余套

光明·御河丹城

9月1日

加推:14#、29#楼

中达广场

9月2日

开盘:B8#楼公寓

金都华府中央城

9月8日

开启预约

绿地·理想城

9月9日

计划选房:暂定

格兰云天

暂定9月

开盘:两栋住宅

鑫苑·水榭花都

9月

加推计划

鲁商·凤凰城

9月

加推:7#楼

中达绿城江南里

9月

加推:50#、51#楼

天华公馆

9月

加推:5#、11#楼

金域澜湾

9月

加推:7#楼

瑞海·国府大院

9月

加推计划:11#、12#楼

中达逸景花园

9月

新推:3#、4#、12#、23#、24#

菏泽中心

9月

加推:达苑三号楼

嘉利学府

9月

计划加推房源:计划售楼处开放

曹州名郡

9月

加推计划

曹州毛胡同

9月

加推计划

菏泽碧桂园

9月

加推计划

菏泽富力城

9月

加推计划

润泽中心之城

9月

计划入市:2期入市

凯兴天下

9月

计划启动:启动二期

建邦中央公园

9月

计划开放:开放售楼处、样板间示范区